Định giá quyền tài sản để cho vay thế chấp và góc nhìn từ các bộ luật mới nhất
Từ ngày 01/8/2024, hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản tại Việt Nam bước sang giai đoạn mới với việc đồng loạt có hiệu lực của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Đây là những văn bản pháp lý quan trọng, tác động trực tiếp đến hoạt động tín dụng, giao dịch bất động sản và việc định giá tài sản bảo đảm. Một vấn đề nổi bật là liệu quyền tài sản phát sinh từ các thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ có thể được định giá ngang bằng với bất động sản để thế chấp vay vốn hay không?
1. Quyền tài sản trong pháp luật hiện hành
Căn cứ theo điều 105 Bộ luật Dân sự 2015 tiếp tục khẳng định: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.”
Các luật mới (Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023) đều có điểm chung là siết chặt điều kiện giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, yêu cầu dự án phải đủ điều kiện pháp lý thì hợp đồng mua bán mới có giá trị.
Như vậy, quyền tài sản vẫn được công nhận là một loại tài sản, nhưng giá trị của nó phụ thuộc vào cơ sở pháp lý và tài sản gốc mà nó gắn liền.
2. Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Theo Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Khi đó, hợp đồng mua bán có giá trị pháp lý, không trực tiếp làm tài sản đảm bảo nhưng tài sản phát sinh từ hợp đồng có quyền làm tài sản thế chấp tại ngân hàng.
3. Thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ với công ty môi giới
Ngược lại, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định rõ ràng các giao dịch bất động sản phải được thực hiện trực tiếp với chủ đầu tư hoặc sàn giao dịch bất động sản đủ điều kiện. Thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ giữa công ty môi giới và khách hàng không phải hợp đồng mua bán, không gắn với tài sản cụ thể, nên chỉ tạo ra một quyền ưu tiên mua tức quyền tài sản có giá trị rất hạn chế.
Giá trị thực tế của quyền này thường chỉ bằng khoản chênh lệch khi sang nhượng lại, chứ không thể tương đương với giá trị toàn bộ căn hộ hay biệt thự
4. Rủi ro khi ngân hàng định giá sai
Nếu ngân hàng định giá thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ ngang bằng với giá trị căn biệt thự và giải ngân khoản vay, rủi ro sẽ rất lớn:
- Khi khách hàng mất khả năng trả nợ, ngân hàng không có tài sản thực sự để phát mại.
- Quyền chọn mua có thể mất giá trị hoàn toàn khi thị trường đi xuống.
- Ngân hàng buộc phải khởi kiện để thu hồi nợ, thay vì xử lý tài sản bảo đảm.
- Điều này đi ngược lại nguyên tắc an toàn tín dụng được quy định tại Luật Các tổ chức tín dụng 2024 (số 32/2024/QH15).
Với sự ra đời của Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024, khung pháp lý về giao dịch bất động sản đã chặt chẽ và minh bạch hơn. Tuy nhiên, việc định giá quyền tài sản để cho vay thế chấp vẫn cần được nhìn nhận thận trọng.
Người mua cần hiểu rõ về thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ không phải là hợp đồng mua bán, và quyền tài sản phát sinh từ đó có giá trị rất hạn chế. Ngân hàng cần tuân thủ nguyên tắc thẩm định giá trị thực tế, tránh định giá sai lệch dẫn đến rủi ro nợ xấu.
Công ty luật Sao Sáng chúng tôi sẵn sàng tư vấn, hỗ trợ khách hàng trong việc soạn thảo, rà soát hợp đồng bất động sản, cũng như giải quyết tranh chấp tín dụng và tài sản bảo đảm theo đúng quy định của pháp luật. Nếu Quý khách hàng cần tư vấn chi tiết về các vấn đề trên, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua địa chỉ email: luatsaosang@gmail.com hoặc số điện thoại: 0936.65.3636 để được hỗ trợ kịp thời và hiệu quả.
