I. Các chủ thể có quyền thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất 

Theo Luật Đất đai 2024, các chủ thể có quyền đăng ký quyền sử dụng đất bao gồm 7 nhóm chính được quy định tại Điều 4 của Luật Đất đai 2024

Các chủ thể cụ thể:

1. Tổ chức trong nước (khoản 1)

• Cơ quan nhà nước, cơ quan Đảng Cộng sản Việt Nam
• Đơn vị vũ trang nhân dân
• Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, các tổ chức chính trị- xã hội
• Tổ chức xã hội, tổ chức xã hội- nghề nghiệp
• Đơn vị sự nghiệp công lập
• Tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đầu tư

2. Tổ chức tôn giáo (khoản 2)

• Tổ chức tôn giáo và tổ chức tôn giáo trực thuộc

3. Cá nhân (khoản 3)

• Cá nhân trong nước
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam

4. Cộng đồng dân cư (khoản 4)

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao (khoản 5)

• Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự
• Cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc
• Cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ

6. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài (khoản 6)

7. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (khoản 7)

II. Điều kiện pháp lý để các chủ thể được công nhận thẩm quyền hợp pháp

Các chủ thể cần đáp ứng nhiều điều kiện khác nhau tuỳ thuộc vào tình trạng sử dụng đất và loại giấy tờ họ có, được quy định chi tiết tại các Điều 137, Điều 138 và Điều 140 của Luật Đất đai 2024

1. Điều kiện chung theo nguyên tắc đăng ký

Theo Điều 131

• Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý
• Tài sản gắn liền với đất được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu
• Người đã kê khai đăng ký được ghi vào hồ sơ địa chính và xem xét cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện

2. Điều kiện đối với các chủ thể có giấy tờ hợp pháp

Đối với hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ về quyền sử dụng đất (Điều 137)

a. Có giấy tờ được lập trước 15/10/1993

• Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền cấp trong các thời kì lịch sử
• Giấy tờ của chế độ cũ (bằng khoán điền thổ, văn tự đoạn mãi bất động sản…)
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời
• Sổ mục kê, sổ kiến điền lập trước 18/12/1980

b. Có giấy tờ từ nông, lâm trường quốc doanh trước 01/07/2004

c. Có giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất

d. Có giấy tờ về việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ 15/10/1993 đến trước khi Luật có hiệu lực

3. Điều kiện đối với các chủ thể không có giấy tờ

Theo Điều 138, các chủ thể không có giấy tờ về quyền sử dụng đất vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận nếu:

a. Sử dụng đất trước 18/12/1980

• Được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp
• Diện tích được công nhận theo hạn mức quy định

b. Sử dụng đất từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993

• Được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp
• Áp dụng hạn mức công nhận đất ở

c. Sử dụng đất từ 15/10/1993 đến trước 01/07/2014 

• Được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp
• Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính 

4. Điều kiện đặc biệt đối với đất được giao không đúng thẩm quyền

Theo Điều 140, đối với đất được giao không đúng thẩm quyền

• Trước 15/10/1993: Được cấp giất chứng nhận nếu không có tranh chấp
• Từ 15/10/1993 đến 01/07/2014: Cần phù hợp với quy hoạch sử dụng đất
• Từ 01/07/2014 trở về sau: Nhà nước không cấp giấy chứng nhận, trừ trường hợp đặc biệt

5. Điều kiện thực hiện quyền của người sử dụng đất

Theo Điều 45, để thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng… người sử dụng đất cần

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
• Đất không có tranh chấp
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên
• Trong thời hạn sử dụng đất
• Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời

III. Thực tiễn và khuyến nghị

1. Về thực tiễn áp dụng

a. Đăng ký bắt buộc

• Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất, nhưng thực tế nhiều trường hợp chưa thực hiện do thiếu hiểu biết hoặc sợ phức tạp thủ tục
• Đăng ký tài sản gắn liền với đất chỉ theo yêu cầu, tạo linh hoạt nhưng cũng có thể gây thiếu minh bạch

b. Xử lý trường hợp lịch sử

• Luật 2024 có cách tiếp cận khoan dung với các trường hợp sử dụng đất từ lâu nhưng chưa có giấy tờ
• Nguyên tắc “ổn định, không tranh chấp” được ưu tiên để bảo vệ quyền lợi người dân 

2. Rủi ro pháp lý cần lưu ý

Đối với người sử dụng đất

• Rủi ro không được cấp Giấy chứng nhận nếu thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền sau 01/07/2014
• Rủi ro về nghĩa vụ tài chính khi được cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp chưa nộp đủ tiền sử dụng đất

Đối với cơ quan quản lý

• Cần thận trọng xác minh tình trạng tranh chấp và tính hợp pháp của việc sử dụng đất
• Áp lực về tiến độ hoàn thành đăng ký đất đai toàn quốc

3. Khuyến nghị

Đối với người sử dụng đất

• Chủ động đăng ký sớm để tránh rủi ro pháp lý và tận dụng các chính sách ưu đãi
• Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất, đặc biệt là các giấy tờ lịch sử
• Phối hợp với UBND xã để được xác nhận tình trạng không tranh chấp
• Cân nhắc ghi nợ tiền sử dụng đất nếu thuộc đối tượng được hướng (áp dụng đến 31/07/2029)

Đối với cơ quan quản lý

• Tăng cường tuyên truyền về nghĩa vụ đăng ký đất đai bắt buộc
• Đơn giản hoá thủ tục và ứng dụng công nghệ để giảm thời gian xử lý
• Xây dựng cơ chế phối hợp giữa các cấp chính quyền trong việc xác minh, thẩm định

 

Luật Đất đai 2024 đã mở rộng và cụ thể hoá các chủ thể có quyền đăng ký quyền sử dụng đất, bao gồm 7 nhóm chính từ tổ chức trong nước đến tổ chức nước ngoài. Điều kiện để được công nhận thẩm quyền hợp pháp phụ thuộc vào nhiều yếu tố như thời điểm sử dụng đất, loại giấy tờ sở hữu, và tình trạng tranh chấp

Đặc biệt, Luật có cách tiếp cận khoan dung và thực tế đối với các trường hợp sử dụng đất từ lâu nhưng chưa có giấy tờ, thể hiện tinh thần “dân biết, dân bàn, dân làm, dân kiểm tra”. Tuy nhiên, việc thực thi cần sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan và ý thức chủ động của người dân để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong quản lý đất đai

 

Nếu Quý khách hàng cần tư vấn chi tiết về vấn đề liên quan đến đăng ký đất đai, xin hãy liên hệ Công Ty Luật Sao Sáng qua địa chỉ email: luatsaosang@gmail.com hoặc số điện thoại: 0936.65.3636.